Розірвання договору оренди орендодавцем: що робити?

Стан: жовтень 2026

Орендодавець розриває договір оренди твоєї квартири. Це шок, але ти не мусиш виїжджати одразу. Розірвання потребує причини, строку і правильної форми. Часто варто дати його перевірити.

Зразок листа

Max Muster (Vermieter) · Bergstraße 2 · 12345 Musterstadt

Frau und Herrn Beispiel
Ahornallee 21, 2. OG links
12345 Musterstadt

Musterstadt, 2. November 2026Mietvertrag vom 1. März 2019

Kündigung des Mietverhältnisses

Sehr geehrte Frau Beispiel, sehr geehrter Herr Beispiel,

hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die Wohnung Ahornallee 21, 2. OG links, ordentlich zum 30. April 2027.

Grund der Kündigung ist Eigenbedarf: Meine Tochter Lea Muster beendet im Frühjahr ihr Studium in Beispielstadt und kehrt nach Musterstadt zurück. Sie benötigt die Wohnung für sich selbst.

Hinweis: Sie können der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für Sie oder Ihre Familie eine Härte bedeuten würde. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und mir spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugehen.

Mit freundlichen Grüßen
Max Muster

Вигаданий відправник, вигадані імена. Так або схоже лист часто й виглядає.

Що означає цей лист?

Орендодавець хоче припинити договір оренди. Звичайне розірвання, як у зразку, потребує причини, наприклад власної потреби (Eigenbedarf: орендодавець або його сім’я хочуть самі вселитися) або повторних порушень договору. Причина має бути в листі. Без причини орендодавець зазвичай не може розірвати договір оренди квартири.

Негайне розірвання (fristlose Kündigung) — це інше. Воно діє одразу і буває лише з серйозних причин, наприклад якщо ти заборгував оренду за два місяці. Якщо ти сплатиш увесь борг з оренди протягом двох місяців після позову про виселення, негайне розірвання через борг з оренди зазвичай стає недійсним. Але це можливо лише раз на два роки. Але часто орендодавець водночас розриває договір і у звичайному порядку. Це розірвання через оплату недійсним не стає. Тому негайно звернися до консультації, якщо отримаєш розірвання через борг з оренди.

Розірвання має прийти письмово на папері з підписом. Електронного листа, SMS чи усних слів недостатньо. Виїжджати треба лише тоді, коли строк закінчився. Якщо ти не виїжджаєш, орендодавець має подати до суду позов про виселення (Räumungsklage). Він не має права сам тебе не впускати.

Строки

Строк розірвання залежить від того, як довго ти живеш у квартирі: до 5 років — 3 місяці, від 5 років — 6 місяців, від 8 років — 9 місяців. У зразку сім’я живе понад 5 років, тобто 6 місяців. Розірвання має надійти до тебе до третього робочого дня місяця, щоб цей місяць рахувався. Якщо ти живеш у будинку лише з двома квартирами, в якому живе й орендодавець, діють особливі правила. Тоді він може розірвати договір і без причини, але строк на 3 місяці довший.
Заперечення через тяжкі обставини (соціальне застереження): письмово, щонайпізніше за 2 місяці до кінця оренди. У зразку — до кінця лютого 2027 року. Якщо орендодавець у листі не вказав на можливість заперечення, ти можеш заперечити і пізніше.
Негайне розірвання не називає строку. Та все ж ти не мусиш іти того самого дня: орендодавець спочатку має подати позов, а суд може дати тобі строк на виселення.

Що ти можеш зробити

Зберігай спокій і не виїжджай одразу. Не підписуй нічого, чого не розумієш, наприклад угоду про припинення договору.
Перевір розірвання: воно підписане і на папері? Там є причина? Строк відповідає тривалості твого проживання? Помилки часто роблять розірвання недійсним.
Швидко дай перевірити розірвання: у спілці орендарів (Mieterverein), у консультації для орендарів твого міста або в адвоката з орендного права. З низьким доходом ти отримаєш талон на консультаційну допомогу (Beratungshilfeschein) у дільничному суді (Amtsgericht).
Якщо виїзд став би для тебе особливо тяжким, наприклад через похилий вік, хворобу, вагітність або тому, що ти не знаходиш іншої квартири, подай письмове заперечення. Надішли його так, щоб ти міг довести його отримання.
Продовжуй вчасно платити оренду. У разі боргу з оренди: попроси допомоги в Jobcenter або у відділі соціального забезпечення, перш ніж дійде до позову про виселення. Борг з оренди часто можуть узяти на себе, щоб ти зберіг квартиру.
Якщо надійде позов про виселення із суду, відповідай у строк, указаний у листі. Допомогу в пошуку житла надає житловий відділ (Wohnungsamt) твого міста. Якщо ти не відповіси, суд може ухвалити рішення без тебе.

Ці поради не замінюють юридичну консультацію. Кожен лист інший: строки й суми діють так, як вони вказані у твоєму листі. Якщо є питання, допоможе консультаційний центр.