Reziliere din partea proprietarului: ce faci?

Actualizat: octombrie 2026

Proprietarul tău reziliază locuința. Este un șoc, dar nu trebuie să te muți imediat. O reziliere are nevoie de un motiv, de un termen și de forma corectă. Adesea merită s‑o faci verificată.

Scrisoare model

Max Muster (Vermieter) · Bergstraße 2 · 12345 Musterstadt

Frau und Herrn Beispiel
Ahornallee 21, 2. OG links
12345 Musterstadt

Musterstadt, 2. November 2026Mietvertrag vom 1. März 2019

Kündigung des Mietverhältnisses

Sehr geehrte Frau Beispiel, sehr geehrter Herr Beispiel,

hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die Wohnung Ahornallee 21, 2. OG links, ordentlich zum 30. April 2027.

Grund der Kündigung ist Eigenbedarf: Meine Tochter Lea Muster beendet im Frühjahr ihr Studium in Beispielstadt und kehrt nach Musterstadt zurück. Sie benötigt die Wohnung für sich selbst.

Hinweis: Sie können der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für Sie oder Ihre Familie eine Härte bedeuten würde. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und mir spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugehen.

Mit freundlichen Grüßen
Max Muster

Expeditor inventat, nume inventate. Scrisoarea arată adesea așa sau asemănător.

Ce înseamnă scrisoarea?

Proprietarul tău vrea să încheie contractul de închiriere. O reziliere ordinară (ordentliche Kündigung) ca în model are nevoie de un motiv, de exemplu Eigenbedarf (proprietarul sau familia lui vrea să se mute singură acolo) sau încălcări repetate ale contractului. Motivul trebuie să fie scris în scrisoare. Fără motiv, un proprietar de obicei nu are voie să rezilieze o locuință.

O reziliere imediată (fristlose Kündigung) este altceva. Se aplică imediat și vine doar pentru motive grave, de exemplu dacă ai restanțe la chirie de două luni. Dacă plătești toate datoriile de chirie în termen de două luni după acțiunea în evacuare (Räumungsklage), o reziliere imediată pentru datorii de chirie devine de obicei nulă. Asta merge însă doar o dată la doi ani. Adesea, proprietarul reziliază totodată și ordinar. Această reziliere nu devine nulă prin plată. De aceea mergi imediat la consiliere dacă primești o reziliere pentru datorii de chirie.

O reziliere trebuie să vină în scris, pe hârtie, cu semnătură. Un e‑mail, un SMS sau un cuvânt spus nu ajung. Trebuie să te muți abia când termenul a expirat. Dacă nu te muți, proprietarul trebuie să depună la tribunal o acțiune în evacuare (Räumungsklage). El nu are voie să te dea afară singur.

Termene

Termenul de reziliere depinde de cât timp locuiești în locuință: până la 5 ani 3 luni, de la 5 ani 6 luni, de la 8 ani 9 luni. În model, familia locuiește de mai bine de 5 ani, deci 6 luni. Rezilierea trebuie să ajungă la tine până în a treia zi lucrătoare a unei luni, ca acea lună să conteze. Dacă locuiești într‑o casă cu doar două locuințe, în care locuiește și proprietarul, se aplică reguli speciale. Atunci el poate rezilia și fără motiv, dar termenul este cu 3 luni mai lung.
Opoziție pentru dificultăți (Sozialklausel, clauza socială): cel târziu cu 2 luni înainte de sfârșitul contractului de închiriere, în scris. În model deci până la sfârșitul lui februarie 2027. Dacă proprietarul nu a menționat în scrisoare posibilitatea opoziției, poți face opoziție și mai târziu.
O reziliere imediată nu menționează niciun termen. Totuși nu trebuie să pleci chiar în aceeași zi: proprietarul trebuie mai întâi să dea în judecată, iar tribunalul îți poate da un termen de evacuare (Räumungsfrist).

Ce poți face

Păstrează‑ți calmul și nu te muta imediat. Nu semna nimic ce nu înțelegi, de exemplu un Aufhebungsvertrag (acord de încetare a contractului).
Verifică rezilierea: este semnată și pe hârtie? Este scris un motiv? Se potrivește termenul cu durata cât ai locuit? Greșelile fac adesea o reziliere nulă.
Fă rezilierea verificată repede: la Mieterverein (asociația chiriașilor), la consilierea pentru chiriași din orașul tău sau la un avocat pentru dreptul locativ. Cu venituri mici primești un Beratungshilfeschein (bon pentru ajutor de consiliere) la Amtsgericht.
Dacă o mutare ar însemna pentru tine o dificultate deosebită, de exemplu din cauza vârstei înaintate, a bolii, a sarcinii sau pentru că nu găsești altă locuință, fă opoziție în scris. Trimite‑o astfel încât să poți dovedi primirea.
Plătește în continuare chiria la timp. Dacă ai datorii de chirie: cere ajutor la Jobcenter sau la Sozialamt înainte să se ajungă la acțiunea în evacuare. Datoriile de chirie pot fi adesea preluate, ca să‑ți păstrezi locuința.
Dacă vine o acțiune în evacuare de la tribunal, răspunde în termenul din scrisoare. Dacă nu răspunzi, tribunalul poate hotărî fără tine. Ajutor la căutarea unei locuințe primești la Wohnungsamt (biroul pentru locuințe) din orașul tău.

Cum te ajută Scrisoare clară

Aplicația explică rezilierea în limba ta, arată sfârșitul contractului de închiriere și termenul pentru opoziție și ți le amintește. Îți arată următorii pași, de exemplu consilierea la Mieterverein.

Mai multe despre aplicație

Acest ghid nu înlocuiește consilierea juridică. Fiecare scrisoare este diferită: termenele și sumele se aplică așa cum sunt scrise în scrisoarea ta. Dacă ai întrebări, te ajută un centru de consiliere.