Расторжение договора аренды арендодателем: что делать?

Актуально на: октябрь 2026

Арендодатель расторгает договор аренды твоей квартиры. Это шок, но ты не должен выезжать сразу. Расторжение требует причины, срока и правильной формы. Часто стоит дать его проверить.

Образец письма

Max Muster (Vermieter) · Bergstraße 2 · 12345 Musterstadt

Frau und Herrn Beispiel
Ahornallee 21, 2. OG links
12345 Musterstadt

Musterstadt, 2. November 2026Mietvertrag vom 1. März 2019

Kündigung des Mietverhältnisses

Sehr geehrte Frau Beispiel, sehr geehrter Herr Beispiel,

hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die Wohnung Ahornallee 21, 2. OG links, ordentlich zum 30. April 2027.

Grund der Kündigung ist Eigenbedarf: Meine Tochter Lea Muster beendet im Frühjahr ihr Studium in Beispielstadt und kehrt nach Musterstadt zurück. Sie benötigt die Wohnung für sich selbst.

Hinweis: Sie können der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für Sie oder Ihre Familie eine Härte bedeuten würde. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und mir spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugehen.

Mit freundlichen Grüßen
Max Muster

Выдуманный отправитель, выдуманные имена. Так или похоже письмо часто и выглядит.

Что значит это письмо?

Арендодатель хочет прекратить договор аренды. Обычное расторжение, как в образце, требует причины, например собственной потребности (Eigenbedarf: арендодатель или его семья хотят сами въехать) или повторных нарушений договора. Причина должна быть в письме. Без причины арендодатель обычно не может расторгнуть договор аренды квартиры.

Немедленное расторжение (fristlose Kündigung) — это другое. Оно действует сразу и бывает только по серьёзным причинам, например если ты задолжал аренду за два месяца. Если ты оплатишь весь долг по аренде в течение двух месяцев после иска о выселении, немедленное расторжение из‑за долга по аренде обычно становится недействительным. Но это возможно только раз в два года. Но часто арендодатель одновременно расторгает договор и в обычном порядке. Это расторжение из‑за оплаты недействительным не становится. Поэтому немедленно обратись в консультацию, если получишь расторжение из‑за долга по аренде.

Расторжение должно прийти письменно на бумаге с подписью. Электронного письма, SMS или устных слов недостаточно. Выезжать нужно только тогда, когда срок истёк. Если ты не выезжаешь, арендодатель должен подать в суд иск о выселении (Räumungsklage). Он не имеет права сам тебя не впускать.

Сроки

Срок расторжения зависит от того, как долго ты живёшь в квартире: до 5 лет — 3 месяца, от 5 лет — 6 месяцев, от 8 лет — 9 месяцев. В образце семья живёт больше 5 лет, то есть 6 месяцев. Расторжение должно дойти до тебя до третьего рабочего дня месяца, чтобы этот месяц считался. Если ты живёшь в доме всего с двумя квартирами, в котором живёт и арендодатель, действуют особые правила. Тогда он может расторгнуть договор и без причины, но срок на 3 месяца дольше.
Возражение из‑за тяжёлых обстоятельств (социальная оговорка): письменно, не позднее чем за 2 месяца до конца аренды. В образце — до конца февраля 2027 года. Если арендодатель в письме не указал на возможность возражения, ты можешь возразить и позже.
Немедленное расторжение не называет срока. И всё же ты не должен уходить в тот же день: арендодатель сначала должен подать иск, а суд может дать тебе срок на выселение.

Что ты можешь сделать

Сохраняй спокойствие и не выезжай сразу. Не подписывай ничего, чего не понимаешь, например соглашение о прекращении договора.
Проверь расторжение: оно подписано и на бумаге? Там есть причина? Срок соответствует длительности твоего проживания? Ошибки часто делают расторжение недействительным.
Быстро дай проверить расторжение: в союзе квартиросъёмщиков (Mieterverein), в консультации для квартиросъёмщиков твоего города или у адвоката по арендному праву. С низким доходом ты получишь талон на консультационную помощь (Beratungshilfeschein) в участковом суде (Amtsgericht).
Если выезд стал бы для тебя особенно тяжёлым, например из‑за пожилого возраста, болезни, беременности или потому, что ты не находишь другой квартиры, подай письменное возражение. Отправь его так, чтобы ты мог доказать его получение.
Продолжай вовремя платить аренду. При долге по аренде: попроси помощи в Jobcenter или в отделе социального обеспечения, прежде чем дойдёт до иска о выселении. Долг по аренде часто могут взять на себя, чтобы ты сохранил квартиру.
Если придёт иск о выселении из суда, ответь в срок, указанный в письме. Помощь в поиске жилья оказывает жилищный отдел (Wohnungsamt) твоего города. Если ты не ответишь, суд может решить без тебя.

Эти советы не заменяют юридическую консультацию. Каждое письмо разное: сроки и суммы действуют так, как они указаны в твоём письме. Если есть вопросы, поможет консультационный центр.