Rescisão do senhorio: o que fazer?

Atualizado em outubro de 2026

O teu senhorio rescinde o arrendamento. É um choque, mas não tens de sair logo. Uma rescisão precisa de um motivo, de um prazo e da forma correta. Muitas vezes vale a pena mandá‑la verificar.

Carta modelo

Remetente inventado, nomes inventados. A carta costuma ter este aspeto ou parecido.

O que significa a carta?

O teu senhorio quer pôr fim ao contrato de arrendamento. Uma rescisão ordinária, como no modelo, precisa de um motivo, por exemplo Eigenbedarf (necessidade própria: o senhorio ou a família quer ir viver lá) ou violações repetidas do contrato. O motivo tem de constar da carta. Sem motivo, um senhorio normalmente não pode rescindir um arrendamento de habitação.

Uma rescisão imediata (fristlose Kündigung) é outra coisa. Vale logo e só surge por motivos graves, por exemplo se tens duas rendas mensais em atraso. Se pagares todas as rendas em atraso no prazo de dois meses depois da ação de despejo, uma rescisão imediata por rendas em atraso normalmente deixa de ter efeito. Mas isso só funciona uma vez em dois anos. Muitas vezes, porém, o senhorio rescinde ao mesmo tempo também de forma ordinária. Essa rescisão não deixa de ter efeito com o pagamento. Por isso, vai logo a um serviço de apoio se receberes uma rescisão por rendas em atraso.

Uma rescisão tem de chegar por escrito, em papel e com assinatura. Um e‑mail, um SMS ou uma palavra dita não chegam. Só tens de sair quando o prazo tiver terminado. Se não saíres, o senhorio tem de intentar em tribunal uma ação de despejo (Räumungsklage). Não te pode trancar do lado de fora.

Prazos

• O prazo de rescisão depende de há quanto tempo vives na casa: até 5 anos, 3 meses; a partir de 5 anos, 6 meses; a partir de 8 anos, 9 meses. No modelo, a família vive lá há mais de 5 anos, portanto 6 meses. A rescisão tem de chegar até ao terceiro dia útil de um mês para esse mês contar. Se vives numa casa com apenas duas habitações em que o senhorio também vive, aplicam‑se regras especiais. Então ele pode rescindir mesmo sem motivo, mas o prazo é 3 meses mais longo.
• Oposição por dificuldade excecional (Sozialklausel, cláusula social): o mais tardar 2 meses antes do fim do arrendamento, por escrito. No modelo, portanto, até ao fim de fevereiro de 2027. Se o senhorio não tiver chamado a atenção para a oposição na carta, também podes opor‑te mais tarde.
• Uma rescisão imediata não indica prazo. Mesmo assim, não tens de sair no mesmo dia: o senhorio tem primeiro de intentar uma ação, e o tribunal pode dar‑te um prazo de despejo.

O que podes fazer

1. Mantém a calma e não saias logo. Não assines nada que não percebas, por exemplo um acordo de cessação (Aufhebungs­vertrag).
2. Verifica a rescisão: está assinada e em papel? Tem um motivo? O prazo corresponde ao tempo que vives lá? Erros tornam muitas vezes uma rescisão ineficaz.
3. Manda verificar a rescisão depressa: na associação de inquilinos (Mieterverein), no serviço de apoio a inquilinos da tua cidade ou com um advogado de direito do arrendamento. Com pouco rendimento, obténs um vale de apoio jurídico (Beratungs­hilfeschein) no tribunal de primeira instância (Amtsgericht).
4. Se sair significasse para ti uma dificuldade especial, por exemplo por idade avançada, doença, gravidez ou porque não encontras outra casa, apresenta oposição por escrito. Envia‑a de modo a poderes provar que chegou.
5. Continua a pagar a renda a tempo. Em caso de rendas em atraso: pede ajuda ao Jobcenter ou à Sozialamt (serviço de assistência social) antes de chegar à ação de despejo. As rendas em atraso podem muitas vezes ser assumidas, para ficares com a casa.
6. Se chegar uma ação de despejo do tribunal, responde dentro do prazo indicado na carta. Se não responderes, o tribunal pode decidir sem ti. Há ajuda na procura de casa no serviço de habitação (Wohnungsamt) da tua cidade.

Este guia não substitui aconselhamento jurídico. Cada carta é diferente: os prazos e os valores são os que estão na tua carta. Se tiveres dúvidas, um serviço de apoio pode ajudar-te.

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