Disdetta dal padrone di casa: cosa fare?

Aggiornato a ottobre 2026

Il tuo padrone di casa disdice l’appartamento. È uno shock, ma non devi andare via subito. Una disdetta ha bisogno di un motivo, di un termine e della forma giusta. Spesso vale la pena farla controllare.

Lettera di esempio

Max Muster (Vermieter) · Bergstraße 2 · 12345 Musterstadt

Frau und Herrn Beispiel
Ahornallee 21, 2. OG links
12345 Musterstadt

Musterstadt, 2. November 2026Mietvertrag vom 1. März 2019

Kündigung des Mietverhältnisses

Sehr geehrte Frau Beispiel, sehr geehrter Herr Beispiel,

hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die Wohnung Ahornallee 21, 2. OG links, ordentlich zum 30. April 2027.

Grund der Kündigung ist Eigenbedarf: Meine Tochter Lea Muster beendet im Frühjahr ihr Studium in Beispielstadt und kehrt nach Musterstadt zurück. Sie benötigt die Wohnung für sich selbst.

Hinweis: Sie können der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für Sie oder Ihre Familie eine Härte bedeuten würde. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und mir spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugehen.

Mit freundlichen Grüßen
Max Muster

Mittente inventato, nomi inventati. La lettera spesso si presenta così o in modo simile.

Cosa significa la lettera?

Il tuo padrone di casa vuole terminare il contratto d’affitto. Una disdetta ordinaria come nell’esempio ha bisogno di un motivo, per esempio Eigenbedarf (necessità propria: il padrone di casa o la sua famiglia vuole abitarci) oppure ripetute violazioni del contratto. Il motivo deve essere scritto nella lettera. Senza motivo un padrone di casa di solito non può disdire un appartamento.

Una disdetta immediata (fristlose Kündigung) è un’altra cosa. Vale subito e arriva solo per motivi gravi, per esempio se sei in arretrato con due mensilità d’affitto. Se paghi tutti i debiti d’affitto entro due mesi dalla causa di sfratto, una disdetta immediata per debiti d’affitto di solito diventa inefficace. Ma questo funziona solo una volta in due anni. Spesso però il padrone di casa disdice allo stesso tempo anche in modo ordinario. Questa disdetta non diventa inefficace con il pagamento. Perciò vai subito a una consulenza, se ricevi una disdetta per debiti d’affitto.

Una disdetta deve arrivare per iscritto su carta con firma. Un’e‑mail, un SMS o una parola a voce non bastano. Devi andare via solo quando il termine è scaduto. Se non vai via, il padrone di casa deve fare davanti al tribunale una causa di sfratto (Räumungsklage). Non può chiuderti fuori da solo.

Scadenze

Il termine di disdetta dipende da quanto tempo abiti nell’appartamento: fino a 5 anni 3 mesi, da 5 anni 6 mesi, da 8 anni 9 mesi. Nell’esempio la famiglia abita da più di 5 anni, quindi 6 mesi. La disdetta deve esserti arrivata entro il terzo giorno lavorativo di un mese, perché quel mese conti. Se abiti in una casa con solo due appartamenti, in cui abita anche il padrone di casa, valgono regole particolari. Allora può disdire anche senza motivo, ma il termine è più lungo di 3 mesi.
Opposizione per situazione di difficoltà (Sozialklausel): al più tardi 2 mesi prima della fine del rapporto di affitto, per iscritto. Nell’esempio quindi entro fine febbraio 2027. Se il padrone di casa nella lettera non ha indicato la possibilità di opposizione, puoi opporti anche più tardi.
Una disdetta immediata non indica nessun termine. Comunque non devi uscire lo stesso giorno: il padrone di casa deve prima fare causa e il tribunale può darti un termine per lo sfratto (Räumungsfrist).

Cosa puoi fare

Resta calmo e non andare via subito. Non firmare niente che non capisci, per esempio un Aufhebungsvertrag (accordo di risoluzione).
Controlla la disdetta: è firmata e su carta? C’è scritto un motivo? Il termine corrisponde a da quanto abiti? Gli errori spesso rendono inefficace una disdetta.
Fai controllare presto la disdetta: presso l’associazione degli inquilini (Mieterverein), presso la consulenza per gli inquilini della tua città o presso un avvocato di diritto dell’affitto. Con poco reddito ricevi un Beratungshilfeschein (buono per l’aiuto di consulenza) presso il tribunale (Amtsgericht).
Se andare via significasse per te una difficoltà particolare, per esempio per età avanzata, malattia, gravidanza o perché non trovi un appartamento sostitutivo, fai opposizione per iscritto. Mandala in modo da poter provare che è arrivata.
Continua a pagare l’affitto puntualmente. In caso di debiti d’affitto: chiedi aiuto al Jobcenter o all’ufficio sociale prima che si arrivi alla causa di sfratto. I debiti d’affitto spesso possono essere assunti, così tieni l’appartamento.
Se arriva una causa di sfratto dal tribunale, rispondi entro il termine indicato nella lettera. Se non rispondi, il tribunale può decidere senza di te. Un aiuto per la ricerca di un appartamento c’è presso l’ufficio abitazioni (Wohnungsamt) della tua città.

Come ti aiuta Lettera chiara

L’app spiega la disdetta nella tua lingua, mostra la fine del rapporto di affitto e il termine per l’opposizione e te li ricorda. Ti mostra i prossimi passi, per esempio la consulenza presso l’associazione degli inquilini.

Scopri di più sull’app

Questa guida non sostituisce una consulenza legale. Ogni lettera è diversa: scadenze e importi valgono come sono scritti nella tua lettera. Se hai domande, ti aiuta un centro di consulenza.